נכתב על-ידי גיל
בגרמניה מחירי הנדל״ן זולים משמעותית מאשר בישראל ויחד עם זה בא הפיתוי הגדול לקנות שם דירה או בית. מה שאף אחד לא יגיד לכם הוא שקניית נדל״ן בגרמניה שונה מאוד מזו שבישראל או מכמעט כל מדינה אחרת בעולם.
להלן ההבדלים העיקריים, שמהם נגזרים הסיכונים ברכישת נדל״ן בגרמניה:
1. בגרמניה על פי החוק אין גישה ישירה למסמכים כמו טאבו (Grundbuchauszug), ותוכנית חלוקת שטח הדירה בבניין משותף (Teilungserklärung). כלומר אי אפשר ללכת למשרד המקרקעין (Grundbuchamt) ולבקש לראות את נוסח הטאבו של הנכס, או להוריד אותו מהאינטרנט. בגרמניה חייבים לקבל ייפוי כוח מבעל הנכס על מנת לראות את המסמכים הנ״ל. התירוץ של המחוקק לכך הוא לא פחות ולא יותר שמירת הפרטיות. בנוסח הטאבו רשומים החובות על הדירה, שעבודים, עיקולים, זכויות שארים על הנכס וכן הלאה. לדעתו של המחוקק הגרמני אלה הם פרטים אישיים שרק לבעל הנכס ולקרוביו מדרגה ראשונה יש זכות גישה אליהם ללא אישור מבעל הנכס. כמו כן לרשויות ממשלתיות, משרדי מדידה, שמאים ונוטריונים (רק כאלה שקיבלו ייפוי כוח לבצע מכירה של הנכס) יש גישה ישירה למסמכים האלה. לאף בן אדם אחר כולל עו״ד אין גישה למסמכים האלה. על פי לשון החוק המתעניין צריך להוכיח עניין ממשי בקניית הדירה על מנת לקבל גישה (חלקית בלבד) למסמכים האלה. בגרמנית: Berechtigte Interesse, או להביא למשרד הטאבו את טיוטת חוזה הקנייה (שאותה מקבלים מקסימום שבועיים לפני החתימה על החוזה). מבינים את גודל האבסורד? הקונה צריך להוכיח שהוא יקנה את הנכס על מנת לראות במו עיניו אם יש חובות/שעבודים/עיקולים/הפעל שם מי רשום הנכס וכן הלאה (הפרטים שמופיעים בנוסח הטאבו); לעומת זאת מי ששוכר דירה (עלות של 1/100 או 1/200 לחודש ממכיר קניית דירה ממוצעת), חייב לספק המון מידע אישי למשכיר: משכורת חודשית, שם החברה, עיסוק, מקום מגורים, האם פעם הוא פונה מהדירה בשל אי עמידה בתשלומים, האם יש לו חובות כלשהם. המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר הצגה של תלושי משכורת, חוזה עבודה וכל דברהאחר כדי לאמת את הפרטים שהשוכר מסר. בקיצור, על פי החוק הגרמני שמירת הפרטיות כלל לא קיימת עבור השוכר. מחוזה שכירות אפשר לצאת לאחר תקופה עזיבה של שלושה חודשים. ומחוזה מכירה?? לא כל כך בקלות. יש לי לכך הצעת שיפור, אכתוב אותה אם תהיינה תגובות לפוסט זה.
2. בגרמניה רוב נכסי הנדל״ן האיכותיים נמכרים דרך מתווכים. על פי החוק אין למתווך שום צורך בהכשרה מקצועית. כל מה שנדרש לו לעסוק בתיווך הוא תעודת יושר ותעודת עוסק מורשה (שעולה 200€ בערך). אין מבחנים ממשלתיים לקבלת רשיון מתווך מורשה כמו בישראל (וכמו בכל מדינה אחרת). עד כאן זו חצי צרה; החצי השני והחמור יותר הוא שמתווכים ומשרדי תיווך לא לוקחים אחריות על הנתונים שהם מפרסמים בהודעות המכירה. הנוסח הלקוני שמופיע על הודעת מכירה בתרגום מגרמנית הוא: ״כל הפרטים במודעה מבוססים על מידע שקיבלנו מהמוכר. איננו מחוייבים לבדיקות נוספות״. המשמעות הפשוטה היא שלמעשה המתווך הוא צינור שדרכו עוברים הנתונים (גודל הנכס, שנת הבנייה, תוכנית הבניה, אישורי בנייה, חלוקת השטח בבניין המשותף,…) והוא אינו בודק אותם, אלא מפרסם אותם כפי שקיבל אותם. עוד יותר מעניין הוא שהמתווך כן מקבל גישה למסמכים שהזכרתי ב-#1, אבל הקונה הפוטנציאלי איננו מקבל. המתווך בגרמניה הוא בעל תחום פעולה כמעט כמו של עו״ד, כי הוא מלווה את תהליך הרכישה מתחילתו ועד סופו, ולמעשה על פי החוק הוא לא מחוייב בהשכלה משפטית או השכלה/הכשרה מקצועית כלשהי. המתווכים בגרמניה גובים עמלה של בין 4-5% ממחיר הקנייה (כולל מע״מ).
כלומר המתווך מרוויח הרבה כסף תמורת אפס אחריות שהוא נותן. ואם מתגלה בעיה אז על הקונה להוכיח שהמתווך לא נהג בתום לב. בקיצור לך תוכיח שאחותך איננה זונה. כל הדיוט מעל גיל 18 יכול לעסוק בתיווך נדל״ן, ולשחק בחייהם של אנשים כאשר הם מבצעים את הרכישה המשמעותית ביותר של חייהם- רכישת נדל״ן. נפלא, לא כך?
3. בגרמניה עסקאות הנדל״ן נעשות על ידי נוטריון שהוא למעשה בא כוחה של המדינה לאישור העסקה. הנוטריון על פי החוק חייב להיות נייטראלי ואסור לו להיות לטובת מי מהצדדים. התפקיד שלו מסתכם בהכנת החוזה, הקראת החוזה במעמד החתימה ווידוא שהחוזה מובן לשני הצדדים בטרם הם חותמים, שמירת ההעברות הבנקאיות בקרן נאמנות, בדיקה שאין חובות/עיקולים על הנכס, ורישום הנכס בטאבו.
זה היה יכול להיות מספק, אבל זה ממש לא. בגרמניה קיים המושג Abstrakte Grundschuld, שמשמעו היא אשראי שהקונה לוקח מהבנק על מנת לקנות דירה. סכום החוב אינו מתעדכן בכל חודש שבו מתבצע התשלום, אלא נשאר קבוע גם לאחר שהקונה סיים להחזיר את החוב. האשראי הזה אינו משמש רק לקניית דירה (כמו משכנתא), אלא זהו אשראי כללי לכל מטרה. למשל אפשר בסיום תשלום החוב על הדירה שוב לנצל את האשראי הזה על מנת לקנות איתו מכונית או חופשה לחו״ל- כלומר זוהי הלוואה לכל מטרה בניגוד למשכנתא שמיועדת במפורש לרכישת דירה. בגרמניה הבנקים כיום כמעט ולא נותנים משכנתאות אלא הלוואה לכל מטרה שנקראת Grundschuld. המינוח אבסטרקטי מתייחס לכך שגם לאחר שהחוב שולם במלואו הוא עדיין קיים (חוב מופשט כמו צל) והבנק יכול למכור את החוב הזה לבנק אחר, שיכול להפעיל את החוב הזה נגד הקונה בלא ידיעתו. מעבר לכך על פי חוזה ההלוואה, באם לא מתבצעים תשלומים, יכול הבנק לעקל את כל רכושו של בעל החוב (כמו בישראל), וגם לקחת לו את הדירה. לפי החוק הנוטריון אינו מחוייב לספר את כל הסיפור הזה לקונה. הרבה אנשים לא מוחקים את החוב מנוסח הטאבו לאחר שסיימו לשלם אותו, כי מחיקת החוב מנוסח הטאבו מחוייבת באגרה של כמה עשרות או מאות €, והגרמני רוצה לחסוך סכום זה. לכן החוב למעשה ממשיך להיות קיים (כחוב אבסטרקטי), שהבנק תיאורטית יכול למכור לבנק אחר.
http://www.schwoerer-kollegen.de/news/news-details/article/gefaehrliche-grundschuld/28.html
מתוך המאמר הנ״ל הציטוט הרלוונטי:
Die Notare weisen auf diese indirekte Gefährdung der Vermögensinteressen regelmäßig nicht hin. Die herrschende Rechtsmeinung ist derzeit noch der Auffassung, dass dies dem Notar auch nicht obliege. Hier bleibt eine gerichtliche Entscheidung abzuwarten.
איני יודע אלה עוד דברים על פי החוק הנוטריון אינו מחוייב לספר לקונה, אבל אני חושב שהדבר הזה הוא מספיק על מנת להעמיד את הנוטריון ואמינותו בספק רב. כאמור למעלה, הנוטריון הוא בא כוח המדינה במימוש וחתימה על כל עסקת נדל״ן שהיא שנעשית בגרמניה.
בגרמניה קיימות רמאויות נדל״ן בהקפים עצומים בין עם על ידי מתווכים ובין עם על ידי בנקים. בגרמניה חברות נדל״ן פועלות מטעמם של בנקים בשיטת ״הכל כלול״. הבנק מבצע את תיווך הנדל״ן, נותן את ההלוואה (Grundschuld), וגם מעמיד נוטריון מטעמו כדי שיוציא את החוזה לפועל. אחד ממקרי הרמאויות הידועים של השנים האחרונות הוא מקרה Badenia, שבו נמכרו נכסים להשקעה במחירים מופקעים (הדירות ברובם לא היו שוות אפילו חצי מהמחירנששולם, ורבות מהן לא ניתן היה להשכיר בשל מצב ירוד). מספר אנשים התאבדו אחרי שהפסידו את כל רכושם, והרבה אחרים פשוט קרסו כלכלית, מדובר פה על עשרות אלפי אנשים. המקרה הגיע עד לבית המשפט העליון לאחר שנידון במשך למעלה מעשור בערכאות משפטיות שונות.
כאמור מקרה זה הוא רק טיפה בים רמאויות הנדל״ן.